La bonne question : qui doit s'appuyer sur le chiffre ?

Les deux documents établissent une valeur, signée et datée, par un expert qui en porte la responsabilité. Ce qui les distingue, c'est le niveau de démonstration, et donc l'usage qu'on peut en faire.

  • Vous devez décider ou négocier vous-même : fixer un prix de vente, répondre à une offre, proposer un loyer de renouvellement, arbitrer entre garder et vendre. L'avis de valeur suffit.
  • Un tiers doit pouvoir s'appuyer sur le rapport : notaire dans une succession ou une donation, banque, commissaire aux apports, administration fiscale, avocat dans un litige. Il faut une expertise.
Avis de valeur

400 € HT prix fixe

  • Note de 6 à 10 pages
  • Établi sur pièces et photos, visite en option
  • Valeur locative et valeur vénale, fourchette et valeur retenue
  • Références de marché sourcées
  • Remis sous 5 jours ouvrés
Expertise amiable

à partir de 1 000 € HT

  • Rapport de 25 à 40 pages
  • Une à deux visites, relevé et reportage photo
  • Analyse du bail, de l'urbanisme et de l'état du bien
  • Deux méthodes croisées au minimum
  • Remis sous 2 à 3 semaines

Amiable ne veut pas dire « au rabais »

On oppose l'expertise amiable, commandée par une ou plusieurs parties, à l'expertise judiciaire, ordonnée par un juge et confiée à un expert de son choix. La méthode et le niveau d'exigence d'une expertise amiable sérieuse sont les mêmes : visite, analyse juridique et technique, méthodes croisées, références vérifiables, conclusion motivée.

La différence tient à la procédure. Devant un tribunal, une expertise amiable est une pièce comme une autre, soumise à la discussion des parties. Le juge peut s'en servir, mais la Cour de cassation juge qu'il ne peut pas fonder sa décision exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d'une seule partie : elle doit être corroborée par d'autres éléments. D'où l'intérêt d'un rapport solide, dont chaque référence peut être vérifiée.

Si les deux parties sont d'accord pour désigner ensemble l'expert, l'expertise amiable devient contradictoire : c'est souvent le moyen le plus rapide et le moins coûteux de sortir d'un désaccord sur un loyer ou un prix.

Quelques cas concrets

  • Vente de murs occupés : avis de valeur pour fixer le prix et répondre aux objections de l'acquéreur sur le bail.
  • Renouvellement de bail : avis de valeur pour mesurer l'écart entre loyer plafonné et valeur locative ; expertise si le désaccord part vers la commission de conciliation ou le juge.
  • Succession, donation : expertise, pour une valeur que le notaire et l'administration fiscale peuvent reprendre et qui résiste à un contrôle.
  • Apport à une SCI, financement bancaire, valeur au bilan : expertise.
  • Arbitrage de patrimoine (garder, vendre, relouer) : avis de valeur, éventuellement sur plusieurs lots.

Si vous hésitez

Commencez par décrire le bien et l'usage du document dans le formulaire de demande : je vous indique la prestation adaptée avant tout devis. Un avis de valeur déjà réalisé n'est pas perdu si une expertise devient nécessaire ensuite : les références et l'analyse servent de base.

Sources et références
  • Code civil, article 16 et code de procédure civile, article 16 (principe de la contradiction)
  • Cour de cassation, chambre mixte, 28 septembre 2012 : le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties
  • Charte de l'expertise en évaluation immobilière ; normes RICS d'évaluation (Red Book)

Article d'information générale, à jour à sa date de publication. Il ne remplace pas l'analyse de votre bail par un professionnel du droit.